Přibývá lidí, kteří pronajímají svou nemovitost, ať už ji zdědili nebo si ji pořídili jako investici. V první fázi si je nutné ujasnit, jak takový pronájem bude klasifikován z hlediska zdanění.

Máme tu dvě situace

1. Pronajímám nemovitost bez dalších služeb

 

..jako je poskytování stravování, úklidu…V tomto případě nemusí majitel nemovitosti mít živnostenské oprávnění a příjmy se zdaňují na základě par. 9 zákona daně z příjmu jako příjmy z nájmu.

A jak to vypadá v praxi?

Adam má po rodičích byt v Praze 8, velikosti 2+1 a pronajímá ho fyzické osobě za 12 tis měsíčně. V roce 2017 má příjem pouze za měsíce leden-říjen. Každý měsíc po 12 tisících. V listopadu a prosinci byt nebyl pronajatý z důvodu ukončení pronájmu dosavadního nájemce. Adam spolu s pronájmem bytu neposkytuje nájemci žádné další služby spojené s pronájmem.

Potom se jedná o příjmy z pronájmu par. 9 daně z příjmu, nepotřebuje živnostenské oprávnění, netýká se ho evidence EET.

 

2. Pronajímám nemovitost s poskytováním dalších služeb

V tomto případě je nutné mít živnostenské oprávnění a příjmy se klasifikují na základě par. 7 zákona daně z příjmu jako příjmy ze samostatné činnosti.

 V praxi to vypadá například takto:

Adam stejný byt pronajímá turistům na krátkodobé turistické pobyty v Praze. Denně si účtuje 1000 Kč za pronájem. Současně s pronájmem bytu, uklízí a samozřejmě poskytuje vybavení bytu, včetně povlečení.

V tomto případě musí mít živnostenské oprávnění, týká se ho registrace k EET a zdaňuje příjmy podle paragrafu 7 zákona daně z příjmu jako příjmy z podnikání.

 

V případě, že se jedná o příjmy z pronájmu zdaníme jen příjmy a výhodně se nás netýká odvod sociálního a zdravotního pojištění. Což je velmi výhodné pro pronajímatele.

Když jsme určili kategorii příjmu, přesuneme se na druhou složku a to výdaje z pronájmu.

Majitel nemovitosti má dvě možnosti, jak vypočítat daňový základ. Za celý rok sečte veškeré příjmy z pronájmu a jako výdaje si zvolí buď paušální částku výdajů, nebo uplatní skutečné výdaje

1. Paušální částku výdajů

..což znamená 30 % z příjmů, maximálně však 600 tis, což je limit pro rok 2017. Bohužel se plánuje snížení této hranice v následujících letech.

 

Adam má příjmy z pronájmu za deset měsíců v roce 2017, zbylé dva měsíce zůstává byt nepronajatý a uplatní si paušální výdaje ve výši 30% příjmů.


V případě uplatnění paušálních výdajů má Adam roční čistý zisk z pronájmu ve výši 71 400 Kč. Zaplatí daň ve výši 12 600 Kč. Sociální a zdravotní pojištění z tohoto příjmu neplatí.

2. Uplatní skutečné výdaje

..jako opravy, úroky z úvěru, odpisy, pojištění nemovitosti, zaplacené daň z nemovitosti

Skutečné výdaje
oprava žaluzií 1 500
zámečník 3 000
oprava topení 6 000
nové umyvadlo 5 000
nová lednice 15 000
úroky z hypotéky 36 000
odpis bytu 35 000
pojištění nemovitosti 3 500
PHM auta 15 000
Celkové výdaje
120 000

 

 

 

 

V případě uplatnění skutečných výdajů Adam neplatí žádnou daň, protože daňový základ je nula.

Pozor ovšem i v tomto případě nulové daně musí Adam podat daňové přiznání. Nepodával by ho jen v případě, že jeho příjem za rok by byl menší než 15 000 Kč pokud je i zaměstnanec, resp. nižší než 6 000 Kč z vedlejších příjmů.

 

Je na rozhodnutí Adama, kterou metodu bude uplatňovat. Pokud jeho skutečné výdaje budou nízké, v našem případě nižší než 84 000 Kč, bude pro něj výhodnější varianta paušálních výdajů, která je i méně administrativně náročnější. Ale pokud jeho skutečné výdaje budou vyšší než 84 000 Kč je daňově výhodnější varianta skutečných výdajů.

 

Nezdanění příjmů z pronájmu se nevyplácí. V případě nepodání daňového přiznání ve stanovené lhůtě, i když je daň nulová, znamená pro poplatníka vyměření pokuty za pozdní podání daňového přiznání, úrok z prodlení za pozdní úhradu daně a penále z doměřené daně.

Ze své praxe vím o případu, kdy poplatník nezahrnul příjmy z pronájmu do daňového přiznání. Dlužná částka na dani byla pouze 4 620 Kč, bohužel finanční úřad mu doměřil pokutu za pozdní podání daňového přiznání za příjem z pronájmu ve výši 6 900 Kč a úrok z prodlení na dlužné dani 2 000. Celkem tedy zaplatil nakonec 13 520 Kč místo původních 4 620 Kč.

Daň nelze doměřit ani vyměřit po uplynutí tří let od konce zdaňovacího období, ve kterém vznikla povinnost podat daňové přiznání nebo vznikla daňová povinnost.

 


Daňové přiznání si můžete zpracovat i sami v jednoduché, intuitivní kalkulačce na www.onlinepriznani.cz.